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Una imagen de la pasada edición de la feria inmobiliaria Simed de Málaga. Álex Zea
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El gran stock de viviendas que Málaga acumuló como herencia de la larga crisis económica y financiera que siguió a 2008 sigue disminuyendo a ritmo acelerado, y se ha colocado ya en niveles correspondientes a una coyuntura, la actual, presidida por una frenética actividad de compraventa de casas. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha publicado estos días su informe anual al respecto, donde se comprueba que el volumen de viviendas nuevas pendientes de venta en la provincia es, a cierre de 2021, de 4.602 unidades, con una tremenda bajada del 25,1% en relación al ejercicio anterior. En 2020, el descenso del stock fue del 6%, lo que da idea del ritmo que está tomando el mercado.
Repasando la estadística se comprueba que hace diez años, en 2011, cuando el sector inmobiliario estaba prácticamente paralizado por la crisis, el stock en Málaga alcanzaba las 19.013 viviendas, con lo que la reducción es ya del 75% en relación a aquellas cifras.
La caída de 2021, la novena anual consecutiva, confirma ahora que la demanda de los compradores es muy superior a la oferta de reposición, a pesar de que en estos últimos tiempos hayan seguido llegando al mercado muchas nuevas promociones (sobre todo en Málaga capital y Marbella) que, visto lo visto, están teniendo una venta prácticamente inmediata. El bajo stock es así, de entrada, un indicador de que el mercado sigue reclamando nuevas viviendas, lo que asegura la actividad promotora e inmobiliaria a corto y medio plazo. La parte negativa es que la insuficiente oferta, como reconoce el propio sector, alimenta la escalada de precios, una dinámica acelerada en este 2022 con el impacto de la Guerra de Ucrania, el encarecimiento de las materias primas (entre ellas, las de la construcción) y el fenómeno de hiperinflación que aqueja a la economía.
En España, el stock de vivienda nueva se redujo hasta las 448.809 unidades en 2021, prácticamente al mismo nivel del año anterior. En el año 2009, justo después del reventón de la burbuja inmobiliaria y la paralización de las ventas de viviendas, el stock en España rozaba las 650.000 (no hay datos por provincias de ese ejercicio) y en 2011 se contabilizaban 626.670. A partir de entonces, en estos últimos ocho años se han comercializado cerca de 175.000, con lo que el stock ha bajado un 28%. De esta forma, Málaga presenta un ritmo de ventas muy superior a la media nacional.
El stock acumulado aumenta ligeramente en Cataluña, La Rioja, Asturias, Aragón, Canarias y Madrid, mientras que en el resto de comunidades disminuye o es cero. Baleares destaca por una caída superior al 17%, seguida de Andalucía y Galicia con caídas de más del 5%. En las provincias de Huelva (-51,2%), Málaga (el citado -25,1%), Baleares (-17,2%), Guadalajara (-14,29%) y Segovia (-10%) el stock acumulado fue de dos dígitos, destaca el Ministerio.
Los mayores remanentes de viviendas, heredados en su mayor gran parte de la época de la crisis, se concentran a nivel provincial, sobre todo en Madrid (45.074 unidades), Barcelona (44.432) y Alicante (35.196), reuniendo cada una de ellas entre un 8% y un 10% del stock total en España. Le siguen Castellón (23.955), Valencia (21.556), Toledo (20.960) y Murcia (cerca de19.599).
A nivel andaluz, Málaga también se sitúa con un stock muy contenido, ya que Almería acumula 16.578 casas sin vender, Sevilla 14.507, Granada 9.716 y Cádiz 9.151. La provincia malagueña concentra sólo un 1,03% del stock nacional.
Otra muestra del equilibrio del mercado inmobiliario malagueño es que su remanente tan sólo supone un 0,49% de su parque total de viviendas (el año anterior era también de sólo el 0,67%), una tasa muy por debajo de la media nacional (1,73%). Madrid y Barcelona presentan una proporción del 1,48% y el 1,66% respectivamente, lo que indica que aunque reúnen un gran volumen en comparación con otras provincias, el stock es adecuado. Algo parecido pasa con Valencia (1,46%).
En cambio, algunas provincias de interior como Toledo, La Rioja, Ciudad Real, Lleida y Teruel se mueven entre el 3,6% y el 5,6%. En estas zonas, la salida del producto acumulado sigue siendo muy lenta.
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