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Obras de la promoción de viviendas de las Málaga Towers, en el paseo marítimo de Poniente. Alex Zea
El mercado inmobiliario de la provincia de Málaga está viviendo un 2022 de actividad frenética, pero el ritmo se va a ver mermado en los próximos trimestres debido al endurecimiento de las condiciones de financiación por parte de los bancos. Así lo estima al menos la consultora Colliers en un informe publicado este miércoles donde, como muestra de la actual pujanza, se recoge que Málaga presenta, en el caso del segmento de vivienda nueva, el segundo mayor índice de absorción del país con una tasa del 133,5%, sólo superada por el 154% de Balares y por delante de la horquilla del 70%-79% que presentan plazas como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Baleares. Esta tasa constata que todas las viviendas que se construyen y entregan en Málaga son rápidamente absorbidas por la demanda, incluido también el stock que haya podido quedar de meses anteriores.
El informe refleja que el «comportamiento espectacular» del caso malagueño obedece tanto a un significativo incremento de la demanda como a cierta reducción de la producción en estos últimos meses, algo vinculado a las «incertidumbres» en torno a los costes de construcción y al retraso que todavía se acumula debido al parón que hubo en algunas obras durante la pandemia. En el primer semestre se realizaron así 3.579 compras de obra nueva frente a un volumen de 2.680 que llegaron al mercado.
Madrid continúa liderando la demanda de operaciones en el mercado de obra nueva con una cuota del 15,8%, le sigue en segunda posición Málaga (10,6%) que desde 2021 ha desbancado a Barcelona (9,2%), que ahora ocupa la tercera plaza. En cuarta y quinta posición se sitúa Alicante (8,3%) y Valencia (5,7%). En el mercado de segunda mano, la provincia de Madrid también capta el mayor número de operaciones (12,2%), seguido de Barcelona (9,8%), Alicante (8,1%), Valencia (5,9%) y Málaga (5,9%).
En cuanto la demanda extranjera, durante el primer semestre de 2022, se ha observado una importante reactivación. Alicante sigue siendo la provincia más elegida por los extranjeros, registrando el 22,4% de las compras de viviendas realizada por extranjeros. Málaga, con una cuota del 13,5%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, seguida de Barcelona (7,2%), Madrid (6,0%), las islas canarias con sus dos provincias (9,3%), Valencia (5,9%) y Baleares (5,7%).
Colliers apunta que, tras comenzar 2022 con «mucha fuerza», el cuarto trimestre del año, una vez se cierre, mostrará ya (al igual que en toda España) «una contracción» en todas las variables del mercado residencial «como consecuencia del fuerte incremento de los costes financieros y el endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito«. Para el conjunto de 2022, el estudio estima que las transacciones totales en Málaga se cerrarán en torno a 42.000 (tanto nueva como de segunda mano), casi un 11% por encima de la cifra del año anterior. En el mercado de obra nueva se alcanzarán las 7.200 viviendas, con un incremento del 3,2%.
Las hipotecas alcanzarán las 20.900 unidades, igualando las registradas del año 2021. Por último los visados y las viviendas iniciadas tendrán incrementos del 6% y el 9% respectivamente y las viviendas terminadas disminuirán un -19,5% a final de año respecto del año anterior.
Las torres de Martiricos, una de las nuevas promociones de viviendas que se construyen en Málaga. Alex Zea
Según Colliers, Málaga es la tercera capital española con mayor tasa de esfuerzo para el alquiler, con un 31%, sólo por detrás de Barcelona (37,7%9) y Madrid (32,6%). Esta tasa indica el porcentaje del ingreso disponible después de impuestos que un hogar medio debe emplear para alquilar una vivienda de 75 metros cuadrados en cada capital de provincia. La renta media de alquiler en Málaga es actualmente de 10,5 euros el metro cuadrado, con un 11,7% de subida interanual.
En el caso de la compra, el esfuerzo hipotecario para los malagueños es del 27,9% de sus ingresos, lo que la sitúa en la séptima posición tras Guipúzcoa (43,6%), Barcelona (37,4%), Madrid (33,9%), Baleares (32,3%), Vizcaya (30,9%) y Cádiz (28,8%). Este esfuerzo mide la relación entre el pago de la cuota del préstamo a la que tiene que hacer frente el comprador y su ingreso disponible para poder hacer frente a estos pagos periódicos. A la hora de constituir un préstamo, las entidades financieras prestan mucha atención al esfuerzo hipotecario, y en general marcan como límite de riesgo un esfuerzo del 35%.
Para la estimación del esfuerzo en compra se han considerado los siguientes parámetros: piso de 75 metros cuadrados, precios de oferta, la renta disponible de un hogar medio en cada capital de provincia y un préstamo con una relación de “loan to value” del 80%, con los tipos de interés medios actuales y un plazo de 25 años.
El precio medio de las operaciones de venta de vivienda nueva en la provincia de Málaga se sitúa este año, según Colliers, en 322.623 euros (un 6,6% más que el año anterior) con un metro cuadrado que se mueve en los 2.698 euros (un 13% por encima que el año pasado). Si se suma el conjunto de venta de viviendas nuevas y de segunda mano, el precio medio es de 254.748 euros (con una subida de casi el 5%). El metro cuadrado en este caso se mueve en los 2.223 euros (un 14% más). En todas estas medias influye la superficie de los pisos a la venta.
En cuanto a Málaga capital, el precio tasado de la vivienda de obra nueva es de unos 2.400 euros el metro cuadrado, con un aumento interanual del 3,3%. Las ventas se están cerrando este año en una media de 274.000 euros, según Colliers, un 4% por debajo de hace un año En el caso de la segunda mano, los valores son de 2.000 euros el metro, un 9,2% más altos que el pasado ejercicio. Las operaciones se están saldando a un promedio de 203.000 euros, un 18% más altas que en 2021.
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